区政府直属各有关单位：

《黄岩区东城街道司厅巷、东禅巷街区有机更新实施方案》已经区政府第64次常务审议同意。请东城街道办事处与相关单位密切配合，并按照规定认真组织实施。

附件：黄岩区东城街道司厅巷、东禅巷街区有机更新实施方案

台州市黄岩区人民政府

2025年6月5日

附件

黄岩区东城街道司厅巷、东禅巷街区

有机更新实施方案

为确保黄岩区东城街道司厅巷、东禅巷街区有机更新项目的顺利实施，保障房屋所有权人的合法权益，根据《民法典》、《台州市城市更新条例》及有关法律、法规，参照《黄岩区国有土地上房屋征收与补偿办法》（黄政办发〔2018〕5号）、《黄岩区集体土地上房屋征收补偿实施办法》（黄政办发〔2016〕101号），本着平等、自愿原则，结合本街区实际，制定本方案。

第一条　本项目系黄岩老城街区有机更新项目。为提升黄岩老城街巷风貌，凸显宋韵黄岩，需对司厅巷、东禅巷街区现状进行提升改造。

第二条　更新范围：东至天长路，南至寺后巷，西至劳动路，北至草巷县前街，具体以通告的更新范围图为准。

第三条　为保留原有街区的建筑风貌，本次提升改造按留、改、拆方式分期实施。

第四条　提升改造实行征购、租赁、自持叁种方式，房屋所有权人只能选择一种方式。

第五条　本项目实施单位为台州市黄岩区住房和城乡建设局、台州市黄岩区人民政府东城街道办事处、台州市黄岩城市建设开发投资集团有限公司及其下属子公司。在提升改造时，房屋所有权人与实施单位签订协议。征购房屋协议签订后，土地使用权同时收回。

第六条　房屋的征购价格由具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定。房地产价格评估机构由实施单位组织公证部门按照抽签摇号原则随机确定并现场公证，候选房地产价格评估机构不得少于三家。

房地产价格评估机构应当根据评估对象和当地房地产市场状况，独立、客观、公正地开展房屋征购评估工作，任何单位和个人不得干预。

第七条　征购价格以2025年2月18日为评估时点，确定住宅房屋、房屋装修及附属物比准价格：

（一）国有出让用地上住宅房屋评估比准价格：8960元/平方；国有划拨用地上住宅房屋评估比准价格：8691元/平方米。

（二）集体土地上房屋所有权人选择按比例置换房屋的价格参照（一）款中划拨评估比准价格执行。

（三）商业用途的房屋评估比准价格：

青年路底层21000元/平方米；劳动路底层28000元/平方米；天长路底层18000元/平方米。

第八条　建筑面积和土地面积计算办法

房屋合法建筑面积以被购收房屋所有权证、不动产权证书、其他合法的房屋凭证记载面积及用途或区政府组织有关部门依法认定结果的合法建筑面积为计算依据。住宅房屋未领取房屋所有权证，且相关合法凭证上没有明确的，房屋合法建筑面积以批准文件或规划图纸上注明的层次和建筑面积为依据，实际层数和建筑面积均小于批准的，按房屋实际情况计算，实际层数或建筑面积大于批准的，按批准部分确认房屋合法建筑面积；均没有注明的，按批准占地面积内的实际房屋面积确认，超过批准用地部分建设的房屋按违法建筑处理。

计算集体土地上房屋合法占地面积以土地使用权证为依据，没有申领土地使用权证的，以建设用地批准文件为依据。实际用地面积大于批准面积部分作违法占地处理；实际面积小于批准面积的，以实际面积确认房屋占地面积。应拆未拆老屋不计算合法占地面积。

对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑，应当给予补偿；对违法建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿。 

一、征购方式

房屋所有权人选择征购方式的，可按房屋置换和货币结算两种方式进行，房屋所有权人只能选择一种方式。

第九条　国有土地性质的房屋所有权人选择征购方式的，房屋置换标准如下：

一、房屋所有权人选择房屋置换的，实施单位按被征购房屋建筑面积1:1.4的比例进行置换。一层平房在被征购房屋建筑面积上再增加置换面积30%、二层楼房在被征购房屋建筑面积上再增加置换面积20%、三层楼房在被征购房屋建筑面积上再增加置换面积5%、四层及四层以上楼房不增加置换面积。置换房屋的套型和套数计算办法执行第十一条规定。

二、低收入住房困难家庭与住房困难家庭的保障

被征购房屋建筑面积小于最低补偿建筑面积（低收入住房困难家庭的具体标准执行区人民政府相关规定，最低补偿建筑面积为45平方米），且房屋所有权人属于低收入住房困难家庭的，应当依照下列规定优先给予住房保障：

（一）房屋所有权人选择货币补偿的，按照最低补偿建筑面积予以补偿；

（二）房屋所有权人选择房屋置换的，用于置换房屋的建筑面积不小于最低补偿建筑面积；房屋所有权人对最低补偿建筑面积以内或者被征购房屋价值以内部分不支付房款，对超过最低补偿建筑面积且超过被征购房屋价值的部分按3750元/平方米支付差价。

依照前款规定对房屋所有权人给予货币补偿的，最低补偿建筑面积计入房屋所有权人再次申请住房保障时家庭住房建筑面积的核定范围；予以房屋置换的，用于置换房屋的建筑面积计入房屋所有权人再次申请住房保障时家庭住房建筑面积的核定范围。

第十条　集体土地性质的房屋所有权人、国有土地上的世居农民参照《黄岩区集体土地上房屋征收补偿实施办法》（黄政办发〔2016〕101号）规定执行。

第十一条　置换的房屋建筑面积按以下范围确定：A型50-70(含)平方米、B型70-90(含)平方米、C型90-110(含)平方米、D型110-130(含)平方米、E型130-150(含)平方米，套型面积中间值分别为60平方米、80平方米、100平方米、120平方米、140平方米。房屋所有权人在签订征购置换协议时应确定置换房屋的套型、套数，户置换房超过一套的，按照套型中间值面积或套型组合中间值面积之和不大于置换面积10平方米进行选择；户总置换住宅面积未达到小套标准的，置换小套住宅。

一、国有土地套式置换结算：

置换房屋面积与被征购房屋面积相等部分按评估价格结算差价；在增加置换比例范围内的价格，按置换房屋评估价的60%结算；置换房屋实际面积超过应置换面积的，超过部分面积按置换房屋评估价结算（其中因套型不可分割造成每户5平方米以内的按评估价60%结算）。当置换房屋实际面积大于被征购房屋面积而少于应置换面积时，其不足部分面积按置换房屋评估价的40%给予货币补偿。

二、被征购房屋占地面积与置换房占地面积综合成本互不结算差价。

第十二条　置换的房屋为黄岩区内的房屋，房屋所有权人在置换房屋、机动车位时通过抽签的方式进行，其房屋评估价格、交付日期、抽房办法由实施单位另行公布。非人防机动车位价格按100000元/只。

第十三条　房屋所有权人选择货币结算的，采取置换房屋回购方式。

房屋所有权人在签订置换协议后，在实施单位规定的时限内，书面提出申请回购的，实施单位应按置换房屋面积按本方案第十一条规定的套型中间值面积计算予以回购，回购价格为11200元/平方米。实施单位和房屋所有权人应签订回购协议，并在签订回购协议之日起三十日内付清回购房款。

被征购住宅房屋货币结算金额=置换房屋（或部分成套置换房屋）套型中间值累计面积×回购价格+被征购房屋（或部分对应的被征购房屋）款-置换房屋（或部分成套置换房屋）应付结算款。

房屋所有权人在回购时可要求“选择市场化实物”结算置换，征购人一次性给予货币结算金额25%的补贴。“购房支付凭证”票面金额=[选择市场化实物置换的房屋(或部分成套置换的房屋)套型中间值面积×13600元/平方米+旧房(或部分对应的旧房)补偿款-置换房屋应付结算款]×125%。

第十四条　搬迁费和临时补助费

房屋搬迁费按被征购房屋建筑面积13元/平方米计算，单户搬迁费低于1300元的按1300元计算；选择征购置换的搬迁费按两次计发；选择货币结算的搬迁费按一次计发。

住宅房屋所有权人选择征购置换的，实施单位给予临时补助费。临时补助费按被征购房屋建筑面积每月13元/平方米标准计算，如在过渡期限内标准有变更，则临时补助费在最新标准公布后次月起执行，临时补助费自搬迁腾房之日付至置换房屋交付后6个月。房屋所有权人选择货币结算的，一次性发给6个月的临时补助费。

征购非住宅房屋(工业用途房屋除外)，房屋所有权人选择置换的，停产停业期限内每月按照被征购房屋评估价4‰的标准，支付停产停业损失费。停产停业期限按照实际过渡期限计算。但是，在过渡期限内，实施单位按照被征购房屋的建筑面积提供周转用房的，不再支付停产停业损失费；房屋所有权人选择货币结算的，按照被征购房屋评估价值10%的标准，一次性给予停产停业损失费。

第十五条　评估、签订协议和搬迁腾空房屋的相关奖励

一、国有土地性质的：

房屋所有权人在实施单位规定的期限内评估、签订协议和搬迁腾空房屋的，对房屋建筑面积及应置换面积范围以内，按以下标准给予货币奖励和价格优惠结算奖励：

（1）房屋评估奖：房屋所有权人在规定时间内配合评估的，按被征购房屋建筑面积100元/平方米给予货币奖励。同时，对征购住宅房屋的，在应置换面积范围以内的评估结算价给予8%的优惠奖励。征购商业用房的，选择置换的，按被征购房屋总价值的1%给予奖励。

当置换房屋实际面积大于被征购房屋面积而少于应置换面积时，其不足部分面积再给予置换房屋评估价4%货币补偿。

超过规定时间评估的，不予奖励。

（2）房屋签约奖：房屋所有权人在规定时间内签订协议的，按被征购房屋建筑面积100元/平方米给予货币奖励。同时，对征购住宅房屋的，在应置换面积范围以内的评估结算价再给予4%的优惠奖励。征购商业用房的，选择置换的，按被征购房屋总价值的1%给予奖励。

当置换房屋实际面积大于被征购房屋面积而少于应置换面积时，其不足部分面积再给予置换房屋评估价4%的货币补偿。

超过规定时间签订协议的，不予奖励。

（3）房屋搬迁奖：房屋所有权人在规定时间内搬迁腾空房屋并交付拆除的，按被征购房屋建筑面积100元/平方米给予货币奖励。同时，对征购住宅房屋的，在应置换面积范围以内的评估结算价再给予8%的优惠奖励。征购商业用房的，选择置换的，按被征购房屋总价值的1%给予奖励。

当置换房屋实际面积大于被征购房屋面积而少于应置换面积时，其不足部分面积再给予置换房屋评估价4%货币补偿。

超过规定时间搬迁腾空交房的，不予奖励。

（4）房屋所有权人置换机动车位的，在规定时间内评估、签订协议、搬迁腾房的，给予车位价格20%的奖励。

二、集体土地性质的：

房屋所有权人按计划及时配合评估的，按原房屋建筑面积20元/平方米予以奖励；房屋所有权人按时签订协议的，按原房屋建筑面积20元/平方米予以奖励；房屋所有权人在规定搬迁期限内自行搬迁腾房的，按原房屋建筑面积20元/平方米再予奖励。房屋所有权人置换机动车位的，在规定时间内签订协议和搬迁腾房，给予车位价格20%的奖励；每户的第一个和第二个车位再分别给予30000元和15000元的奖励。

三、房屋所有权人选择货币方式的，给予每户5000元一次性奖励。

四、合法面积外的建筑，在规定时间内评估、签约、搬迁腾房的，可按集体土地房屋地上建筑物（构筑物）补偿评估比准价格并结合成新率的40%给予材料费补助。

五、以上奖励补助，房屋所有权人逾期丈量评估、签订协议、搬迁腾房的，相应的奖励补助一律取消。相关期限以征购实施单位书面通知为准。

第十六条　考虑到临街（巷）底层店面的商业因素，临街（巷）底层住宅改为商业的房屋，产权所有权人（或承租人）持有工商部门核发的有效营业执照，至本方案发布之日连续营业满24个月以上，且营业执照核定的经营地点与被提升房屋坐落位置相同，按被提升房屋所在地段给予一次性经济补助。临青年路、劳动路、天长路的每户为人民币10－15万元；临司厅巷、寺后巷、东禅巷、草巷的每户为人民币5－10万元；其他非主干道每户为人民币3－6万元。在简易棚、违法建筑、应拆未拆的房屋内营业的，不给予补助。

第十七条　房屋所有权人因析产等原因获得中堂、川堂、台门等共有共用房屋产权的，必须与房屋所有权人关联透里范围内其他独立产权住宅房屋合并进行处置，否则一律按评估价值的125%实行货币结算。

国有土地上被征购房屋价值，包括天井（道地）、道路、绿化、自然间隔部分等用地。

集体土地上房屋占地外的天井（道地）、道路、自然间隔部分的土地按征地区片综合价141元/平方米结算。

第十八条　征购商业用房，置换的房屋面积原则上不少于被征购房屋面积。置换房屋与被征购房屋按评估价结算差价。选择货币结算的，国有单位按被征购房屋评估价格结算，非国有单位按被征购房屋评估价格的110%结算。

第十九条　征购除商业用房外的非住宅用房，根据其房屋性质给予货币结算。

征购国有、集体产权的学校、医院、居委会等用于公益事业的房屋及其附属物，房屋征购实施单位按被征购房屋评估价格给予货币结算。

因特殊情况确需置换房屋的，允许置换等价办公用房或商业用房，互相结算差价，置换面积由于规划不可分割部分，由房屋所有权人找差。

第二十条　征购直管公房、代管公房、国有企业、行政机关和事业单位公有住宅用房，根据房屋性质等面积置换。被征购房屋与置换房屋按评估价格结算差价。

第二十一条　征购商业用房，房屋所有权人选择置换商办用房的，允许置换等价办公用房或商业用房，互相结算差价，置换面积由于规划不可分割部分，由房屋所有权人找差。

第二十二条　工业用途房屋征购及合法批准的工业用地上没有合法房屋的和征购采矿、仓储用房的，参照《黄岩区江北二期A、B地块旧城改建项目国有土地上房屋征收补偿方案》执行。

第二十三条　集体土地房屋地上建筑物（构筑物）评估比准价格表见附件2。

房屋装饰装修及附属物评估比准价格表见附件3。

二、租赁方式

第二十四条　房屋所有权人选择租赁方式的，基础租金标准如下：

青年路的底层建筑面积按35元/平方米；

劳动路的底层建筑面积按40元/平方米；

天长路的底层建筑面积按30元/平方米；

司厅巷临劳动路、影城及往东四分之一处的底层建筑面积按20元/平方米；

司厅巷临天长路四分之一处的底层建筑面积按20元/平方米；

司厅巷其他的底层建筑面积按18元/平方米；

寺后巷临劳动路四分之一处的底层建筑面积按20元/平方米；

寺后巷临天长路四分之一处的底层建筑面积按20元/平方米；

东禅巷、草巷临劳动路、天长路四分之一处的底层建筑面积按20元/平方米；

东禅巷、草巷其他的底层建筑面积按15元/平方米；

其他底层、房屋建筑面积按13元/平方结算。

租赁期限为20年，第1-5年按基础租金支付，第6-12年按基础租金上涨15%，第13-20年按基础租金上涨30%。

房屋所有权人选择按保底租金加运营净利润五五分成结算的，即净利润部分按房屋所有权人的房屋建筑面积占提升范围内的建筑面积比例计算，保底租金按基础租金的7折计算；保底租金加分成的租赁期内租金不上涨。

第二十五条　国有企业、行政机关和事业单位、居委会等公有房屋采用租赁方式，租金按13元/平方米/月结算(临街底层租金按20元/平方米/月),前10年实施单位免交租金，第11年起实施单位按本条标准支付。

第二十六条　国有企业涉及原租赁、经营等权益购买类形的，可按保底租金租赁结算，保底租金按租金13元/平方米/月结算(临街底层租金按20元/平方米/月)的6折计算。

三、自持方式

第二十七条　房屋所有权人选择自持方式的，房屋修复改造须按政府的相关要求并报相关部门审批进行，改造费用（不含内装修）按审计价结算；改造后自行运营须按规划设定的业态等相关规定进行。具体补助如下：

（一）临街立面改造费用由实施单位负责。

（二）局部维修中的屋顶结构维修(架结构、木、望板、防水、屋面青瓦的更换)，补助比例为70%，鼓励保留并使用原房屋材料。

（三）文保单位、三普登录点、历史建筑等整体性修缮，补助比例为70%，建议局部修缮的，补助比例为60%。

（四）传统风貌建筑以及其他具有历史价值、保护价值的建(构)筑物的修缮，补助比例为50%。

（五）现状或已经改为砖混结构房屋的修缮原则上不享受补助。房屋恢复为传统风貌建筑的，按前款传统建筑风貌建筑修缮的比例予以补助。

四、其他

第二十八条　不能认定为合法建筑、超过批准期限的临时建筑、应拆未拆等房屋须无偿移交实施单位处置。

第二十九条　已签订协议的，产权所有权人必须将房屋完整地移交给实施单位，不得拆除门窗、楼板、玻璃等构件和损坏房屋结构，违者照价赔偿。

第三十条　涉及公共设施或者各种管线迁移的，给予相应补偿，由原所有人在搬迁期限内按规定自行迁移，并做好相关配合工作。

第三十一条　为保证街区有机更新项目后续运营的顺利进行，国有土地上的合法房屋所有权人选择征购方式的，在协议签订后，双方凭协议、不动产证（或房产证及土地证）到不动产登记部门共同申请转移登记，变更时保留原性质。

第三十二条　本方案未尽事宜，按照黄岩区有关规定执行。

附件：1.更新红线范围图

2.集体土地房屋地上建筑物（构筑物）评估比准价格表

3.房屋装饰装修及附属物评估比准价格表

附件1

更新红线范围图

附件2

集体土地房屋地上建筑物（构筑物）评估比准价格表

说明：1.以上价格仅指全新建筑物（构筑物）的价格，不含土地使用权的价格。

2.钢结构建筑物（构筑物）超过7米以上的，超过部分每米加0.15系数；其他层高超过4.5米以上的，超过部分每米加0.18系数。

3.工业企业用房补偿参照此标准。

附件3

房屋装饰装修及附属物评估比准价格表

说明：

1.具体年折旧率，根据装饰装修及附属物使用与保养情况，由评估机构按实修正， 修正后残值不低于30%；如装修设备已毁坏报废，不作估价。

2.本表所列各项单价为综合评估比准价格（含人工费、辅助材料费等）。在评估操作中，如装饰装修及附属物材料特殊或本表未涉及的项目，由评估机构按实调整。

发2025.14号（关于印发《黄岩区东城街道司厅巷、东禅巷街区有机更新实施方案》的通知）.doc